מחשבון משכנתא
משכנתא מחשבון

השימוש הנכון במחשבון משכנתא:

המון פעמים אני נדרש לתת את דעתי ולחוות דיעה על חישובים שערכו לקוחות במחשבון משכנתא בלי להבין איך הוא עובד ואיך להשתמש בו בצורה יעילה ונכונה.
איגדתי כאן מספר הסברים בסיסים איך להשתמש במחשבון בצורה יעילה ומיטבית.

1. בחירת לוח סילוקין:

ישנם שני לוחות סילוקין עיקרים בהם משתמשים בדר"כ במשכנתאות רגילות. לוח "שפיצר" ולוח "קרן שווה".

לוח שפיצר

לוח סילוקין המחלק את ההחזר החודשי בצורה שווה לאורך כל חיי ההלוואה. בכול תשלום חודשי קיים החזר חלקי מהקרן וחלק מהריבית עד סגירת מלא התשלום.
בלוח זה עד בערך חצי אורח החיים של ההלוואה, החלק הארי של התשלום הולך על החזר הריבית וחלק קטן מסלק את הקרן. בערך באמצע אורך חיי ההלוואה, המצב מתהפך כך שמירב התשלום החודשי מסלק את הקרן וחלק הולך וקטן מסלק את הריבית הנצברת.

לוח קרן שווה

לוח קרן שווה מאופיין בתכונה בה התשלום החודשי של הקרן פרוס בצורה שווה לאורך כל חיי ההלוואה. כלומר: בכול החזר חודשי אותו חלק שווה מהקרן מסולק ואילו הדבר היחידי שמשתנה הוא גובה החלק של הריבית.
לוח זה מאופין בתשלומים גבוהים בהתחלה וככול שההלוואה מתקדמת, התשלומים הולכים ופוחתים.

2. הבחנה בין המסלולים בעלי הריבית המשתנה לאלו עם הריבית הקבועה :

מסלולי המשכנתא מחולקים לאלו עם הריבית הקבועה לאורח כל חיי ההלוואה ואלו בעלי הריבית המשתנה. כאשר עורכים חישוב ומנסים לכמת את החזר התשלומים והסכום העתידי שאמור להיות משולם, יש לשים לב למסלולים בעלי הריבית הקבועה והמסלולים עם הריבית המשתנה.

לא ניתן להשוות תמהילים בהם יש חלקים גבוהים יותר בעלי ריבית קבועה מול תמהילים בהם חלקים גדולים יותר בריבית משתנה. ניתן להעריך עד כמה יהיה השינוי בריביות המשתנות אך זו בגדר הערכה שיכולה ויכולה שלא להתממש בפועל.

3. הזנת רכיב הצמדה/מדד במסלולים הצמודים:

יש לזכור להזין הערכת מדד למסלולים הצמודים למדד. הצמדה למדד מתפקד כמו רכיב בעל תוספת לריבית על המסלול הצמוד. יש לשים לב להזין הצמדה בהערכה ריאלית.

איפה ניתן למצא הערכות ריאליות ?

ניתן למצא את ההערכות הללו באתר בנק ישראל או לחשב אותן בעזרת חישובים מורכבים מוצרים פיננסים בשוק ההון.
כדי להפיק את המירב משימוש במחשבון משכנתא יש להיות מדוייקים כמה שניתן בחישובים ובהזנת הנתונים.