רבות אני נשאל לגביי תמהיל המשכנתא ועד כמה הוא חשוב. שמעתי המון תשובות לגביי נושא זה וברצוני להביא כמה נקודות חשובות מהידע ולשפוך מעט אור.

תמהיל משכנתא

הפרמטר הכי חשוב שיכול להשפיע על טיב המשכנתא והתנאים הוא התמהיל.

רוב האנשים נוטים לחשוב שהדבר הכי חשוב במשכנתא הם הריביות. בהנחה זו הם מפספסים את התמונה הכוללת. הם חוסכים כמה עשרות שקלים על ריביות בעוד מפסידים מאות אלפי שקלים על תמהיל שבנוי בצורה לא נכונה או עובד לרעתם.

כיום כאשר לקוח מגיע לבנק לצורך נטילת משכנתא, הבנק מציע לו את התמהיל הסטנדרתי של : שליש בפריים, שליש בריבית משתנה ושליש בריבית קבועה צמודה או לא צמודה.
זה התמהיל שלבסוף מבטיח לבנק ריווחיות מירבית על המשכנתא, אך לא מסייע כלל וכלל ללקוח ולהשגת מטרותיו.
רוב הלקוחות לא מודעים שניתן להרכיב איזה תמהיל שרוצים כל עוד הוא עומד בהוראות בנק ישראל.

הוראות בנק ישראל הבסיסיות:

1. מקסימום במסלול ריבית משתנה קצרת טווח לא יעלה על 33% מסך המשכנתא.
2. מקסימום במסלול ריבית משתנה ארוכת טווח לא יעלה על 66% (קצרת טווח וארוכת טווח גם יחד).
3. מינימום 33% בריבית קבועה כלשהי.

כלל מספר 1 – התאמת רמת הסיכון להעדפות האישיות

השאלה הראשונה אותה אנו צריכים לשאול בעת בנית משכנתא היא: "מה רמת הסיכון שאני מוכן לספוג/לסבול?

סולם הסיכון בתמהיל המשכנתא מתחלק בצידו השמרן ביותר לאנשים שחייבים שתשלום המשכנתא שלהם לא יזוז שקל אחד ממה שהם סגרו בבנק. בקצה השני מצויים אלו שלא אכפת להם מה יהיה התשלום בעוד X שנים או חודשים.

לפני שאנו מגיעים בכלל לבניה בפועל של תמהיל המשכנתא אנו צריכים לשאול האם אנו מעדיפים להיות שמרנים מבחינה פיננסית או אוהבי סיכונים. זו שאלה שכל אדם הנוטל משכנתא צריך לשאול את עצמו כדי לסווג היכן למקם את עצמו ואיך לבנות את תמהיל המשכנתא שיתאים בדיוק לרמת הסיכון שהוא מחפש.

כלל מספר 2- תכנון עתידי ארוך טווח

הכלל השני שהרבה אנשים שוגים בו הוא חוסר תכנון למצב ההלוואה. אם יש תוכניות לפרעון מוקדם של חלק מההלוואה (בעקבות כניסת כספים ממקורות ידועים כגון קרנות השתלמות, ירושות, מתנות וכו' יש לתת את הדעת על פרעון זה עוד בשלב הראשוני של תכנון התמהיל. יש לשים במסלולים שבהם הסיכוי להיות חייבים יותר כסף לבנק עקב ארועים בשוק, הוא נמוך. הארועים יכולים להיות עליה או ירידה של ריבית, עליה או ירידה של מט"ח או עליה או ירידה של מדד המחירים לצרכן.

כלל מספר 3- סיכונים פיננסים

סיכון פיננסי – הוא אי וודאות לגבי התרחשות עתידית בשוק.

הדבר הראשון שיש לזכור לגביי סיכון הוא שיש אפשרות שהוא יתממש ומה היכולת שלנו להכיל את התממשות הסיכון.

המון פעמים יועצי הבנק או יועצים חיצוניים יכולים לבנות תמהיל משכנתא בלי להסביר ללקוח את מלא מהות הסיכון שהוא לוקח.

רק לצורך דוגמא,

כיום ריבית הפריים עומדת על גובה של 1.75% (11.2019). מי שינבור טיפה בהיסטוריה של ריבית בנק ישראל יגלה מהר מאוד שהריבית בסוף שנות ה90 ותחילת המילניום הנוכחי עמדה על מספר דו ספרתי.

כלל מספר 4- בנית תמהיל עם החזר חודשי מותאם לצרכים בהווה ובתכנון לעתיד

כשאני מגיע לייעץ ללקוחות, אחת השאלות שאני שואל היא: "מה תרצה שיהיה ההחזר החודשי? בכמה החזר חודשי תוכל לעמוד? מה התוכניות שלך/כם לעתיד הקרוב וגם מעט מהרחוק? " – אני מגלה שהלקוחות לא מסונכרנים בינהם לגביי מה הם יכולים להחזיר בכול חודש, כמה הוא החזר שלא יסכן אותם. השערות שונות ומשונות שמעתי לגביי ההחזר החודשי. המון אנשים חושבים שניתן להחזיר רק 25% מההכנסות, אחרים מדברים על 30% וכבר הגעתי ללקוחות שרצו להחזיר 60-70% מההכנסות שלהם.

אז ראשית בואו נעשה יישור קו, ההחזר החודשי לא יעלה על סביבות ה35-40% במקרים חריגים מאוד ניתן לאשר כמו הוראת בנק ישראל עד 50% – כיום הבנקים לא מאשרים אלא אם כן ההלוואה מאוד ריווחית להם וההכנסות של הלקוחות מאוד גבוהות.

בבואינו להבין כמה החזר חודשי הוא נכון לנו ספציפית, נבחן:

• כמה כסף אנחנו מוציאים היום על מגורים?
• האם אנחנו מצליחים לחסוך כסף בכול חודש?
• איך ההתנהלות הכלכלית שלנו?
• מה סוג העבודה ששני בני הזוג מועסקים בה? האם עבודה קבועה? האם יש הכנסה קבועה או משתנה?
• מה הסיכון בעבודה?
• מה אפשרויות הקידום או העלאה במשכורת?

 לאחר מכן מנתחים ומשכללים את התשובות ומגיעים לסכום  שיהיה מעט מתחת לסכום המקסימלי שיהיה נוח לתשלום בכול חודש.

אחרי שכלולם של הכללים הללו בונים תמהיל שיגלם בתוכו את כל הפרמטרים החשובים  ויתן לנו מענה לצרכים היחודיים שלנו, נוכל ללכת ולנהל משא ומתן על גובה הריביות.

זכרו שבנית תמהיל מיטבי אינה עינין של מה בכך. זה דורש הבנה מקצועיות וכמובן רגישות ויצירתיות לנתונים משתנים. תמהיל הוא הפקטור העיקרי שמשפיע בצורה הרצינית ביותר על חיסכון המשכנתא.

אל תתפתו לבנית התמהיל ע"י הבנק או אנשים בלתי מנוסים!

הכסף מונח על הרצפה, כל מה שצריך זה להרים אותו, זה עד כדי כך פשוט

אם אתה אחד מברי המזל שלא נזקקו למשכנתא כדי לממן את הדירה או אם סיימת לשלם את המשכנתא על הבית שלך, אין צורך שתמשיך בקריאה של הדברים הבאים, תעבור למאמר אחר.

אם יש לך משכנתא – זה המאמר בשבילך!

המאמר הזה, הוא רצף האותיות והמילים שיגרום לך לחסוך מאות אלפי שקלים!

בכוחו של כל לווה/ כל משק בית לאסוף אותו – ובכול זאת בעלי משכנתאות נמנעים מחיסכון הכספים הללו, מדוע? אני יכול למנות לא מעט סיבות, כשהראשונה בהם היא שהם חושבים שזה מסובך מידי.

אז ככה, בשנים האחרונות ריביות הבנקים למשכנתאות היו במגמת עליות חדות וירידות קלות, כמו מטוטלת.

רוב הסיכויים שאם נטלתם משכנתא ב 5-6 שנים האחרונות כנראה אתם על אותו גל.

בחודשים האחרונים המטוטלת שינתה כיוון ופניה נוטים מטה, הריביות ירדו בצורה משמעותית.

ומי מרוויח מכל זה? ובכן, בפעם הראשונה מזה זמן רב הצרכן הוא המרוויח.

אבל, זה לא ימשך זמן רב.

חלון ההזדמנויות קטן. וצריך לנצל אותו.

זה נקרא, מיחזור משכנתא.

ההבנה הראשונה והבסיסית ביותר איך עובד מיחזור המשכנתא טמון בהבנה של איך הבנקים מרוויחים מההלוואות שלנו.

לא מדובר על ההבנה הבסיסית של תשלום ריבית עבור הלוואה -זה ברור. השאלה מה הרווח של הבנקים על הלוואות מסויימות.

אז באמת בצורה פשטנית מאוד – איך זה עובד?

הבנקים מגייסים כסף בעזרת מספר דרכים:

1. פיקדונות של הלקוחות שלהם שמפקידים את הכספים בבנק והבנק מלווה אותם.
2. מכירת אגרות חוב של הבנק – אותם הציבור קונה בצורה ישירה או בצורה עקיפה (קרנות פנסיה ושאר גופים מוסדיים).
3. גיוס כסף מבנק ישראל.

ישנם עוד דרכים אך אלו הדרכים המרכזיות.

הבנק מגייס את הכסף נניח בפיקדונות שהלקוחות מפקידים אצלו (הוא יכול לגייס בכול דרך והשיטה בגדול זהה), ונותן הלוואה לצד ג' בתוספת מרווח מסויים עליו הוא מרוויח את התשואה שלו.

הבנק קונה כסף במחיר מסויים ומוכר אותו במחיר גבוה יותר ללווה.

איך עובד מיחזור משכנתא?

כדי לא להלאות אתכם במספרים, נאמר כך, עלויות הגיוס של הכסף הוזלו באופן משמעותי מצד אחד, ותחרות מצד הבנקים לייצר רווח על הכסף ששוכב אצלם מצד שני.

ואת הפער הזה מרוויח האזרח, אני ואתה.

פער שיכול במקרים רבים להגיע ל 2% חיסכון על הריבית בשנה, על פני 25-30 שנה במשכנתא של 1,000,000 ₪  הסכום שניתן יהיה לחסוך יכול להגיע מאות אלפי שקלים.

אז איך אדם ממוצע מן השורה יכול להרוויח מזה?

בצורה פשוטה- למחזר את המשכנתא שלו.

מיחזור משכנתא הוא בעצם נטילת הלוואת משכנתא חדשה בתנאים מועדפים יחסית לתנאים בהם נלקחה המשכנתא המקורית.

עכשיו כדי לפשט את הנושא, כדי שניתן יהיה להגדיל את החיסכון, מכיוון שהריבית ירדה גם התשלום החודשי ירד וניתן לקצר את תקופת ההלוואה.

כך שבמקום לשלם 30 שנה משכנתא – אפשר לקצר ב 5-7 שנים. אלו 5-7 שנים של תשלומים חודשיים שניתן לחסוך.

הקטנת הריבית ו/או הקטנת תקופת התשלום תגרום לכך שבפועל תחזירו פחות כסף לבנק.

איפה אתם מרוויחים פה? כפי שתכתבתי למעלה, הריבית בחצי השנה האחרונה ירדה בצורה משמעותית. היכולת לקחת היום משכנתא בריבית מועדפת היא גבוהה.

רק מה, המצב הזה לא יהיה לאורך זמן, מתישהו הריביות יעלו חזרה.

צריך להזדרז.

מה צריך לעשות כדי להנות מהירידות בריבית?

לא הרבה.

תכל'ס, 2 דברים:

1. להתקשר לבנק ולהוציא "דו"ח משכנתא"
2. לשלוח אלי את הדו"ח. זהו.

מפה והלאה, כל כאב הראש הוא שלי

אבדוק את המשכנתא ואעשה הערכה לגבי החיסכון שניתן יהיה להשיג.

אה כן, הבדיקה הראשונית היא חינם.

אל תחכו! אל תמתינו! הזמן רץ!

התקשרו עוד היום לבנק והוציאו את דו"ח המשכנתא.

כשהדו"ח אצלכם התקשרו אלי, 052-6250108